Pagrindinė namų ūkio gyvenamoji vieta yra didžiausias daugelio namų ūkių turtas ir svarbus turtinės nelygybės veiksnys (Paz-Pardo 2022, Daysal ir kt., 2023). Namų nuosavybės kainos įvairiose šalyse labai skiriasi. Pavyzdžiui, mažiau nei pusė visų namų ūkių Vokietijoje turi savo gyvenamąją vietą, o 80 % namų ūkių Ispanijoje yra namų savininkai (1 pav., A skydelis). Šie ryškūs įvairiose šalyse skirtumai tarp būsto nuosavybės išlieka per visą gyvavimo ciklą, o atotrūkis tarp Vokietijos ir Ispanijos yra apie 30 procentinių punktų, o su amžiumi nemažėja (1 pav., B skydelis). Be to, skirtingų šalių būsto savininkai sukaupia iš esmės skirtingą būsto turto kiekį (1 pav., C ir D lentelės).
1 pav Namo nuosavybės norma ir vidutinis būsto turtas
Šaltinis: Namų ūkių finansų ir vartojimo tyrimas, 2014 m. banga; 2016 m. vartotojų finansų tyrimas.
Pastaba: Viršutinėse plokštėse rodomas būsto nuosavybės lygis įvairiose šalyse ir per visą gyvavimo ciklą. Apatinėse plokštėse rodomas vidutinis namų savininkų būsto turtas (tūkstančiais eurų) įvairiose šalyse ir per visą gyvavimo ciklą. Namo nuosavybės lygis matuojamas naudojant namų ūkio pagrindinės gyvenamosios vietos nuosavybės rodiklį.
Nelikvidaus būsto turto gyvavimo ciklo modelis
Naujame dokumente (Le Blanc ir kt., 2025) analizuojame, kaip namų ūkiai kaupia būsto turtą per visą gyvavimo ciklą pagal modelį (remiantis Li ir Yao 2007) su rizikingomis darbo pajamomis ir būsto kainomis, nelikvidu būsto turtu ir atskiru – Nuolatinis pasirinkimas tarp nuosavybės ar būsto nuomos. Mes įvertiname mikroduomenų modelį apie būsto nuosavybės, būsto turto, nuomos mokesčius ir grynąjį turtą iš penkių išsivysčiusių šalių: Prancūzijos, Vokietijos, Italijos, Ispanijos ir JAV. Straipsnis papildo esamą darbą, kuriame paprastai tiriami įvairių šalių turto skirtumai, naudojant sumažintos formos regresijas.
Mūsų įvertintas modelis leidžia kiekybiškai įvertinti tris aiškinamųjų veiksnių grupes ilgalaikiams struktūriniams būsto turto skirtumams. Pirma, atsižvelgdami į apklausos duomenis, leidžiame (nuolatiniams) skirtumams, susijusius su būsto kainų lūkesčiais tarp asmenų kiekvienoje šalyje (Landvoigt 2017, Kuchler ir kt., 2023). Antra, šalys skiriasi institucine būsto ir nuomos rinkos struktūra (maksimalus paskolos vertės santykis, būsto nuomos, priežiūros ir pardavimo išlaidos) (pvz., Greenwald ir Guren 2021, Malmendier ir Steiny Wellsjo 2024). Trečia, pirmenybės parametrai, tokie kaip nekantrumas ir būsto išlaidų dalis, gali skirtis įvairiuose namų ūkiuose (Epper ir kt., 2020, Calvet ir kt., 2024). Naudodami mikro ir makro duomenis, taip pat kalibruojame likusius būsto kainų, pajamų ir demografinių rodiklių skirtumus. Taigi mūsų modelis apima keletą savybių, kurios yra svarbios modeliuojant būsto turtą: būsto turtas yra nelikvidus ir jam priklauso linijinės būsto pardavimo išlaidos, namo dydis yra pastovus, būsto kainos yra rizikingos, namų ūkiai susiduria su įkaito suvaržymais ir skiriasi jų įsitikinimai apie būsto kainas.
Būsto turto skirtumų išskaidymas tarp šalių
Mūsų modelis pakankamai gerai atitinka kiekvienos iš penkių šalių empirinius būsto nuosavybės rodiklių ir būsto nuosavybės bei bendro grynojo turto amžiaus profilius. Naudodamiesi apskaičiuoto modelio objektyvu, mes interpretuojame esminius būsto nuosavybės rodiklių ir būsto turto skirtumus penkiose šalyse. Siūlome dekompoziciją, kurioje, pereinant iš vienos šalies (pvz., Vokietijos) į kitą (pvz., Ispaniją), po vieną pereiname nuo vokiškų parametrų reikšmių į ispaniškas, kiekviename žingsnyje fiksuodami nurodyto faktoriaus poveikį būstui. turto kintamasis (namo nuosavybė arba vidutinis būsto turto ir pajamų santykis). Pastebime, kad visos trys pirmiau minėtų veiksnių grupės padeda paaiškinti skirtumus tarp skirtingų šalių būsto nuosavybės ir būsto turto, nors pirmenybės prisideda daug mažiau nei būsto kainų įsitikinimai ir būsto rinkos institucijos.
Paaiškinti būsto nuosavybės tarifų skirtumus
Kalbant apie didelę būsto turto maržą (2 pav.), būsto nuosavybės normų skirtumus stipriai veikia du kintamieji: (i) būsto kainų įsitikinimai ir (ii) nuomos pleištas, skirtumas tarp nuomos ir priežiūros išlaidų, atspindinčių kokybę. nuomos rinkos ir segmentacijos tarp nuomos ir savininkų naudojamo būsto rinkų. Šie du veiksniai yra pagrindiniai sprendžiant, ar namą pirkti, o ne nuomoti: didesnis nuomos pleištas ir didesni būsto kainų augimo lūkesčiai daro nuomą mažiau patrauklią ir padidina namų savininkų dalį. Abu elementai maždaug vienodai prisideda prie būsto nuosavybės normų skirtumų įvairiose šalyse paaiškinimo, ir jie abu yra svarbūs per visą gyvavimo ciklą.
2 pav Namų nuosavybės normų išskaidymas
Pastaba: Paveikslas iliustruoja, kaip namų nuosavybės normos skirtumus tarp Vokietijos ir kitų šalių paaiškina įvairūs veiksniai. Tamsiai mėlynos juostos rodo įrengtų namų nuosavybės procentą bazinėje šalyje (Vokietija). Kitos juostos atspindi įvairių veiksnių įtaką būsto nuosavybei, apskaičiuotą pagal veiksnių permutacijas. Visų stulpelių suma lemia būsto nuosavybės koeficientą antroje šalyje (Ispanijoje, JAV, Prancūzijoje arba Italijoje). „Kiti veiksniai“ apima mirtingumą, būsto pardavimo išlaidas, realų būsto kainų augimą ir jo dispersiją bei palūkanų normą.
Kiekybiškai šie du kanalai yra galingi: nedideli ilgalaikių būsto kainų skirtumai ir nuomos pleištas lemia didelius būsto nuosavybės normų skirtumus. Nuomos pleištas svyruoja nuo maždaug 2 % Prancūzijoje ir JAV iki 2,8 % Vokietijoje, 3,7 % Ispanijoje ir beveik 5 % Italijoje, o tai rodo ne tokią efektyvią nuomos rinką. Mūsų modelis reiškia, kad 2 procentinių punktų skirtumas tarp nuomos pleištų apytiksliai lemia 25–30 procentinių punktų skirtumą tarp Vokietijos ir Italijos būsto kainų. Vidutinės ilgalaikės būsto kainos svyruoja nuo 0 % Italijoje iki 2,8 % Prancūzijoje, o tai atspindi istorinį bendrų būsto kainų augimą. Visose šalyse vieno procentinio punkto skirtumas tarp įsitikinimų būsto kainomis lemia maždaug 15 procentinių punktų skirtumą būsto nuosavybės normoje. Šie samprotavimai reiškia, kad nedideli ilgalaikių įsitikinimų būsto kainomis skirtumai – neviršijantys apklausos duomenyse užfiksuoto diapazono – yra galingas būsto nuosavybės variklis modelyje, iš esmės paveikiantis svarbius namų ūkių ekonominius sprendimus.
Kalbant apie kitus veiksnius, griežtesni užstato apribojimai ir sparčiai augančios darbo pajamos Vokietijoje ir JAV mažina būsto nuosavybės procentą, ypač tarp jauniausių namų ūkių, o palikimo motyvas turi įtakos būsto nuosavybei, ypač tarp vyresnio amžiaus namų ūkių.
Vidutinio būsto turto skirtumų paaiškinimas
Kalbant apie intensyvią būsto turto maržą (3 pav.), namų savininkų būsto turto vertės skirtumus (matuojamus vidutiniais būsto turto ir pajamų santykiais) daugiausia lemia būsto išlaikymo kaštai, kurie iš esmės mažina būsto savininkų grąžą. būsto turtas. Kiekybiškai apskaičiuotos priežiūros išlaidos Vokietijoje (2,6 % būsto turto) yra maždaug perpus mažesnės nei Ispanijoje, Prancūzijoje ir JAV (apie 5 % ar daugiau), o tai reiškia, kad būsto turtas Vokietijoje padidės 2–4 kartus per metus. pajamų. Kiti veiksniai, svarbūs kaupiant būsto turtą (nors ir mažesni už išlaikymo išlaidas), yra būsto pirmenybė, įsitikinimai dėl būsto kainų ir nuomos pleištas. Manome, kad Vokietijoje ir Italijoje būsto paslaugų dalis yra mažesnė (apie 0,20) nei kitose šalyse (apie 0,30), o tai atsispindi teigiamu parametro indėliu į būsto turtą už Vokietijos ribų. Maždaug dvigubai didesnis nei Vokietijoje, nuomos pleištas Italijoje mažina būsto turtą, nes ribiniai pirkėjai perka mažesnius namus. Įsitikinimai dėl didesnių būsto kainų augimo padidina būsto turto kiekį Ispanijoje ir JAV (palyginti su Vokietija), nes esami namų savininkai atnaujina būstą, norėdami nusipirkti didesnius namus.
3 pav Namų savininkų vidutinių būsto turto ir pajamų santykio dekompozicija
Pastaba: Paveikslas iliustruoja, kaip namų savininkų vidutinio būsto turto ir pajamų santykio skirtumai tarp Vokietijos ir kitų šalių paaiškinami įvairiais veiksniais. Tamsiai mėlynos juostos rodo pritaikytus vidutinius būsto turto ir pajamų santykius bazinėje šalyje (Vokietija). Kitos juostos atspindi įvairių veiksnių įtaką būsto turtui, apskaičiuojant vidurkį pagal veiksnių permutacijas. Visų barų suma lemia būsto turto ir pajamų santykį antroje šalyje (Ispanijoje, JAV, Prancūzijoje ar Italijoje). „Kiti veiksniai“ apima mirtingumą, sandorių išlaidas, realų būsto kainų augimą ir jo dispersiją bei palūkanų normą.
Išvados
Mūsų dokumentas skirtas ilgalaikiams struktūriniams būsto turto skirtumams įvairiose šalyse ir gali būti išplėstas keliais būdais. Mūsų sąranka galėtų būti naudojama analizuojant, kaip įvairios ekonomikos reaguoja į sukrėtimus ir ekonominę politiką (įskaitant fiskalinę, pinigų ir makrolygio rizikos ribojimo) aukštesniu verslo ciklo dažnumu. Mūsų dalinės pusiausvyros modelis taip pat galėtų būti įtrauktas į bendrąją pusiausvyros sistemą, kad būtų galima ištirti tiesioginį ir netiesioginį sukrėtimų poveikį. Galima būtų išsamiau išnagrinėti, kokie pasiūlos ar paklausos veiksniai veikia nuomos pleištą, pavyzdžiui, institucijų istorija, kultūriniai veiksniai, įsimintinų infliacijos ir būsto grąžos patirtis. Būsimas darbas taip pat galėtų priartėti prie gyventojų grupių, pavyzdžiui, viduriniosios klasės ar jaunų namų ūkių, ir ištirti, kaip sukrėtimai ir būsto rinkos institucijos veikia jų būsto statusą ir turto kaupimąsi.
Autorių pastaba: Šioje skiltyje išreikštos nuomonės yra autorių ir nebūtinai atspindi Europos Komisijos, Europos centrinio banko ar Eurosistemos požiūrį.
Nuorodos
Calvet, LE, JY Campbell, FJ Gomes ir P Sodini (2024), „The Cross-Section of Household Preferences“, darbo dokumentas, Harvardo universitetas.
Daysal, M, MF Lovenheim ir D Wasser (2023), „Būsto turto perdavimas tarp kartų“, VoxEU.org, spalio 16 d.
Epper, T, E Fehr, H Fehr-Duda, CT Kreiner, D Dreyer Lassen, S Leth-Petersen ir G Nytoft Rasmussen (2020), „Laiko diskontavimas ir turto nelygybė“, Amerikos ekonomikos apžvalga 110(4): 1177–1205.
Greenwald, DL ir A Guren (2021), „Ar kredito sąlygos keičia būsto kainas?“, NBER darbo dokumentas 29391.
Kuchler, T, M Piazzesi ir J Stroebel (2023), „Būsto rinkos lūkesčiai“, R Bachmann, G Topa ir W van der Klaauw (red.), Ekonominių lūkesčių vadovas163–192, Akademinė leidykla.
Landvoigt, T (2017), „Būsto paklausa bumo metu: lūkesčių ir kredito suvaržymų vaidmuo“, Finansų studijų apžvalga 30(6): 1865–1902.
Le Blanc, J, J Slacalek ir MN White (2025), „Housing Wealth Across Countries: The Role of Expectations, Institutions and Preferences“, CEPR diskusijų dokumentas, 19838 m.
Li, W ir R Yao (2007), „Namo kainų pokyčių poveikis gyvavimo ciklui“, Pinigų, kredito ir bankininkystės žurnalas 39(6): 1375–1409.
Malmendier, U ir A Steiny Wellsjo (2024), „Nuomoti ar pirkti? Infliacijos patirtis ir namų savininkai šalyse ir kitose šalyse“, Finansų žurnalas 79(3): 1977–2023.
Paz-Pardo, G (2022), „Younger Generations and Lost Dream of Homeownership“, VoxEU.org, vasario 26 d.
