Atlyginimams kylant sparčiau už būsto kainas ir pingant skolinimuisi, būsto rinkos aktyvumas rudenį toliau didėjo. Dėl susikaupusio laisvo būsto rezervo artimiausiu metu būsto kainos turėtų didėti nuosaikiu tempu. Vis dėlto ciklinis būsto plėtros sulėtėjimas ir intensyvėjanti urbanizacija ateityje gali lemti pasiūlos stygių ir kelti spaudimą kainoms augti sparčiau. Būsto kainos vis dar gali būti pervertintos 4–8 proc., o tai reiškia, kad atlyginimams dar yra erdvės jas vytis.
Komentuoja Daumantas Skinkys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas
Rudenį būsto rinkos aktyvumas toliau didėjo, tačiau dar nepasiekė ilgalaikės tendencijos. 2024 m. rudenį parduota tiek pat būstų kaip ir praėjusį rudenį, bet dešimtadaliu daugiau nei vasarą (žr. 1 pav.). Per ketvirtį senos ir naujos statybos būstų pardavimų daugėjo – atitinkamai 9 ir 16 proc., o rezervacijų skaičius pirminėje rinkoje padidėjo ketvirtadaliu (žr. 2 pav.). Pagyvėjimas visuose rinkos segmentuose stebimas jau nuo vasaros pradžios, tačiau, vertinant sandorių skaičių, rinkos aktyvumas tebėra maždaug dešimtadaliu mažesnis už pastarojo dešimtmečio tendenciją.
Pingant skolinimuisi, daugiau būstų perkama su paskola, bet smulkieji investuotojai vis dar atsitraukę nuo rinkos. 2022–2023 m. pabrangęs skolinimasis apribojo gyventojų galimybes įsigyti būstą su paskola, bet 2024 m. šie pirkėjai sugrįžo į rinką. Vertinant sandorių skaičių, lapkričio mėn. rekordiškai didelė dalis (40 %) būstų buvo įsigyta naudojant finansinį svertą (žr. 3 pav.). Kita vertus, iki 2022 m. vasaros aktyviai rinkoje dalyvavę smulkieji investuotojai tebėra atsitraukę: Vilniuje ir visoje Lietuvoje gyventojų investicinių sandorių dalis tada sudarė atitinkamai 32 ir 26 proc., o 2024 m. trečiąjį ketvirtį ji tebebuvo sumažėjusi– atitinkamai iki 28 ir 25 proc. Pastebėtina, kad didesnė skolos kaina neapribojo įmonių investicijų į būstą. Pavyzdžiui, Vilniuje įmonių būsto įsigijimų dalis per trejus metus beveik padvigubėjo ir sudaro 11 proc.
Remiantis skirtingais indeksais1metinis būsto kainų augimo tempas 2024 m. rudenį šiek tiek spartėjo ir sudarė 3,4–8,9 proc. (žr. 4 pav.). Ober-HausLB PSBKI ir VDA būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 3,4, 6,5 ir 8,9 proc. metiniais tempais (šių metų vasarą – atitinkamai 2,1, 3,1 ir 10,4 %). Remiantis VDA duomenimis, labiau per metus pabrango senos statybos būstas (9,9 %), o naujos statybos būsto kainų augimas sulėtėjo iki 7,1 proc. Apskritai, tiek būsto pardavimo, tiek nuomos kainų augimo tempai stabilizavosi ir yra nuosaikūs, tačiau, neįvykus korekcijai, kainos tebėra aukštesnio lygio (žr. 4 pav.). Lietuvos banko skaičiavimai rodo, kad būsto kainos vis dar gali būti pervertintos 4–8 proc., o tai reiškia, kad atlyginimams dar yra erdvės jas vytis.
Gyventojų pajamoms jau beveik dvejus metus didėjant sparčiau už būsto kainas, būsto įperkamumas toliau gerėja. Būsto kainų ir metinių neto pajamų santykis 2024 m. trečiąjį ketvirtį Lietuvoje siekė 6 ir, tęsiantis dabartinėms tendencijoms, 2025 m. pabaigoje turėtų sugrįžti į istoriškai geriausią lygį, fiksuotą 2020 m. Pingantis skolinimasis taip pat gerina būsto įperkamumą su paskola: gyventojai gali įpirkti jau 65 kv. m. būstą, t. y., 12 kv. m. didesnį nei 2023 m. vasarą, kai įperkamumas buvo pasiekęs žemumą. Artimiausiu metu įperkamumas turėtų toliau gerėti dėl sparčiai didėjančių atlyginimų ir mažėjančios EURIBOR normos.
Rinkos sulėtėjimo laikotarpiu susikaupęs laisvo būsto rezervas kol kas ribos didesnius kainų šuolius, bet intensyvėjanti urbanizacija ateityje gali lemti pasiūlos stygių ir didinti spaudimą kainoms augti sparčiau. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2024 m. lapkričio mėn. siekė 7,2 tūkst. būstų. Laisvo būsto fondas pirminėje rinkoje buvo 10 proc. didesnis nei prieš metus ir tebebuvo istoriškai didelis (žr. 2 pav.). Vis dėlto, rinkai įsibėgėjus greičiau, nei dabar tikimasi, o būsto statybos tempui nespėjus paskui paklausą, laisvo būsto fondas galėtų būti išeikvotas per šiek tiek mažiau nei pusantrų metų2. Ciklinę pasiūlos trūkumo riziką malšina pastaraisiais ketvirčiais šiek tiek padidėjęs pradėtų statyti būstų skaičius, tačiau ilguoju laikotarpiu pasiūlos stygių gali lemti intensyvėjanti urbanizacija: pavyzdžiui, Vilniuje būsto plėtros tempas tebėra nepakitęs nepaisant spartesnio gyventojų skaičiaus augimo (žr. 6 pav.).
1 Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) būsto kainų indeksu.
2 Daroma prielaida, kad statybos tempas atitinka ilgalaikį vidurkį, o paklausa pasiekia 2021–2022 m. vidutinį lygį.
