Gerai suprantama, kad nekilnojamojo turto skolinimo bumas gali sukelti finansines krizes ir silpną atsigavimą (Schularick ir kt., 2014). Todėl būsto kainų didinimas, kartu su sparčiai didėjančiu hipotekos skolinimu, turėtų būti vertinamas kaip nerimo priežastis. Kaip pavyzdys JK, 1 paveiksle parodyta, kaip per pastaruosius tris dešimtmečius būsto kainos ir hipotekos skolos augo daug greičiau nei pajamos. Literatūroje buvo sukurti du svarbūs kanalai, paaiškinantys teigiamą ryšį tarp būsto kainų ir būsto paskolos skolinimosi. Pirma, jei didėja būsto kainos, savininkai nori pasiskolinti daugiau, kad turto padidėjimas būtų paverstas vartojimo padidėjimu (Mian ir Sufi 2011). Tai yra turto kanalas, kuris daugiausia taikomas namų savininkams, bet ne pirmą kartą perkantiems. Antra, padidėjus būsto kainoms, namų ūkiai gali pasiskolinti daugiau, nes padidėjo jų užstato vertė, todėl skolintis yra pigiau ir lengviau gauti (Campbell ir Cocco, 2007). Tai kredito apribojimo kanalas, taikomas ir namų savininkams, ir pirmą kartą perkantiems.
Neseniai paskelbtame dokumente parodome, kad jei būsto kainos didėja, pirkėjai, suvaržyti indėlių, turi skolintis daugiau, jei negali lengvai sumažinti būsto dydžio (Ahlfeldt ir kt., 2024). Šį būsto kainų poveikį hipotekos paklausai pažymime būsto vartojimo kanalasir tai taikoma visiems pirkėjams. Nors šis kanalas yra intuityvus daugeliui (būtų) būsto pirkėjų, jis neatitinka standartinių ekonominių modelių, kuriuose, kai būsto kainoms kyla, būsto pirkėjai renkasi proporcingai mažesnius namus, kad išlaikytų pastovias būsto išlaidas.
1 pav Būsto kainų, pajamų ir hipotekos paskolų raida JK
Būsto vartojimo kanalo hipotekos paklausoje įvertinimas
Natūralu, kad duomenyse stebimus hipotekos skolinimosi pokyčius lemia visi minėti kanalai. Norėdami atskirti skirtingus kanalus, įvertiname hipotekos paklausos ir pasiūlos lygčių sistemą naudodami unikalų duomenų rinkinį. Sandorių kainas iš JK žemės registro deriname su duomenimis apie hipotekos vertę, palūkanų normas ir skolininko amžių bei pajamas sandorio metu, apimančius visas JK hipotekos išdavimas nuo 2005 iki 2017 m. Mūsų skaičiavimai rodo, kad hipotekos paklausos elastingumas atsakas į būsto kainas yra teigiamas ir gana aukštas – 0,82. Tai reiškia, kad kas 1% padidėjus būsto kainoms, būsto paskolų paklausa išauga 0,82%. Tai rodo, kad būsto ir ne būsto vartojimas yra mažiau pakeičiami, nei manoma standartiniuose ekonominiuose modeliuose, kai tikimasi, kad namų ūkiai sumažės iki įperkamesnių būstų, žymiai nepadidindami skolinimosi.
Mes įtraukiame hipotekos paklausos elastingumo įvertinimus būsto kainų atžvilgiu į platesnį ekonominį modelį, kuriame sąveikauja būsto ir hipotekos rinkos. Intuityviai suprantama, kad kylant būsto kainoms – galbūt dėl didėjančios paklausos, kurios nepatenkina pakankama nauja pasiūla – namų ūkiai ieško didesnių būsto paskolų. Panašiai didėjant skolinimuisi – pavyzdžiui, dėl mažesnių palūkanų normų ar didesnės konkurencijos tarp bankų (Szumilo 2021) – auga būsto paklausa, nes namų ūkiai gali finansuoti pirkinius didesnėmis kainomis. Tai sukuria grįžtamojo ryšio kilpą, dėl kurios kylančios būsto kainos sustiprinamos hipotekos rinkoje.
Sukalibruojame šį modelį, kad jis atitiktų JK vidutinių būsto kainų ir hipotekos paskolų dydžių tendencijas nuo 1995 m. Tada imituojame, kaip būtų pasikeitusios būsto kainos ir paskolų dydžiai, jei būsto paskolų paklausos elastingumas būsto kainų atžvilgiu būtų lygus nuliui. Pagal šį hipotetinį scenarijų, kai nėra būsto vartojimo kanalo, namų ūkiai reaguoja į kylančias kainas mažindami, o ne daugiau skolindamiesi, kaip manoma standartiniuose modeliuose. Mūsų rezultatai, pavaizduoti 2 paveiksle, rodo, kad be būsto vartojimo kanalo būsto paskolos JK būtų 50% mažesnės nei stebėta. Pačios būsto kainos būtų 31 % mažesnės, nes pagal šį hipotetinį scenarijų nebūtų grįžtamojo ryšio. Todėl būsto vartojimo kanalas yra ne tik intuityvus, bet ir kiekybiškai svarbus.
2 pav Kontrafaktinės tendencijos, atmetus vartojimo kanalą
Pastabos: ištisinės linijos rodo faktines duomenų tendencijas. Brūkšninės linijos pateikia priešingus rezultatus, kai nėra vartojimo kanalo: brūkšninė raudona linija reiškia, kad nėra vartojimo kanalo, punktyrinė mėlyna linija atitinka silpnesnį vartojimo kanalą, nei matome duomenyse.
Atsiėmimai už politiką
Būsto vartojimo kanalo dydis, kurį aprašome savo darbe, turi reikšmingos įtakos ekonominiam pažeidžiamumui ir būsto rinkos ciklams. Šioje skiltyje pateikti nauji rezultatai sustiprina hipotekos skolos makroprudencinio reguliavimo pagrindą (Ning ir Dagher 2012, Kuhn ir kt., 2020). Smarkaus būsto kainų augimo laikotarpiais namų ūkis sieks didesnės hipotekos, kuri be makroprudencinių intervencijų, tokių kaip didelės paskolos su pajamomis arba paskolos ir vertės hipotekos apribojimai, tiesiogiai padidins hipotekos skolą ekonomikoje. reaguojant į būsto kainų padidėjimą.
Būsto vartojimo kanalas suteikia kritišką įžvalgą apie būsto rinkos dinamiką ir platesnes jos ekonomines pasekmes. Kadangi būsto kainos ir toliau kyla, politikos formuotojams, nekilnojamojo turto specialistams ir finansų planuotojams labai svarbu suprasti šį kanalą. Iššūkis yra suderinti būsto nuosavybės siekius su finansiniu stabilumu, kad būtų išvengta netvarios skolos ciklo. Mūsų tyrimas papildo mūsų supratimą apie grįžtamojo ryšio tarp būsto kainų ir namų ūkio sverto kilpą ir pabrėžia būsto vartojimo kanalo vaidmenį skatinant šią kilpą (be turto ir kredito apribojimo kanalų).
Autorių pastaba: bet kokia išreikšta nuomonė yra tik autorių nuomonė ir neturėtų būti laikoma Anglijos banko ar bet kurio jo politikos komiteto nuomone (arba pranešama kaip atstovaujanti).
Nuorodos
Ahlfeldt, G, N Szumilo ir J Tripathy (2024), „Housing-Consumption Channel of Mortgage Demand“, CEPR diskusijų dokumentas Nr. 19370.
Campbell, J ir J Cocco, (2007), „Kaip būsto kainos veikia vartojimą? Įrodymai iš mikro duomenų“, Monetarinės ekonomikos žurnalas 54(3): 591–621.
Mian, A ir A Sufi (2011), „Namų kainos, būsto kapitalu pagrįstas skolinimasis ir JAV namų ūkio sverto krizė“, Amerikos ekonomikos apžvalga 101(5): 2132–2156.
Ning, F ir J Dagher (2012), „Skolinimo reguliavimas ir hipotekos krizė“, VoxEU.org, birželio 26 d.
Kuhn, M, M Schularick ir A Bartscher (2020), „Nelygybė ir JAV namų ūkių skola: Modigliani ir Minsky“, VoxEU.org, gegužės 18 d.
Primiceri, G, A Tambalotti ir A Justiniano (2017), „Hipotekos palūkanų galvosūkis“, VoxEU.org, spalio 31 d.
Schularick, M, A Taylor ir Ò Jordà (2014), „The Great Mortgaging“, VoxEU.org, spalio 12 d.
Szumilo, N (2021), „Nauji hipotekos skolintojai ir būsto rinka“, Finansų apžvalga 25(4): 1299-1336.